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Kurz und knackig: Crowdinvesting in Immobilien

Das Sparbuch ist aufgrund der Nullzinspolitik nicht mehr en vogue und Kapitalanleger machen sich zunehmend Gedanken darüber, wie sie ihr Geld für sich arbeiten lassen können. Crowdinvesting, vorrangig in Immobilienprojekte, ist auch in Österreich voll im Trend. Dem Trend folgend gibt es mit Homerocket, Rendity oder Recrowd bereits etliche etablierte Plattformen am Markt, die einfach und unkompliziert Zugang ins Crowdfunding-Geschäft ermöglichen.


Je nach Projekt werden Verzinsungen in der Range von fünf bis acht Prozent geboten. Und mit relativ überschaubaren Laufzeiten und Investitionssummen ab 250 Euro scheint das Angebot recht interessant, um sich am Crowdinvesting zu versuchen.


Nun stellt sich zunächst die Frage, warum ein Unternehmen Kapital via Crowd beschafft und dieses mit bis zu acht Prozent verzinst, wenn doch Kredite bei der Bank schon für viel niedrigere Zinsen zu haben sind. Die Antwort ist relativ einfach: Für Immobilienprojekte werden in der Regel nur 70 - 80 % des benötigten Kapitals fremdfinanziert. Für die restlichen 20 - 30 % ist Eigenkapital notwendig und ein gewisser Anteil des notwendigen Eigenkapitals wird oft mithilfe von Crowdfunding finanziert. Insofern ergibt diese Variante trotz der höheren Verzinsung auch für das Immobilienunternehmen Sinn.


Zu beachten ist, dass es sich beim Crowdfunding fast immer um sogenannte Nachrangdarlehen handelt. Das ist auch der Grund, warum Crowdfunding nicht als risikoarme Invesitionsvariante bezeichnet werden kann. Im Falle der Liquidation oder Insolvenz des Kreditnehmers, werden Nachrangdarlehen hinter andere Forderungen gereiht. Gerät das Immobilienunternehmen somit in ernsthafte finanzielle Schwierigkeiten, ist das Risiko des Totalausfalls für den Investor sehr hoch.

Als Vorteil kann man hier aber klar herausstreichen, dass man schon ab 250 Euro in einzelne Projekte investieren kann, was bei entsprechendem Kapital eine sehr gute Streuung ermöglicht, da man in mehrere Projekte investieren kann.


Da es sich aus Sicht des Investors also auch um ein Darlehen handelt, sind die Zinsen als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu versteuerten. Man unterliegt also nicht der Kapitalertragssteuer sondern der Einkommenssteuer. Im schlimmsten Fall sind die Einkünfte also mit bis zu 55 % zu versteuern. Nach derzeitigem Recht gilt jedoch eine Befreiung bei Kapitaleinkünften bis zu 730 Euro pro Jahr, wenn man Angestellter ist. Dementsprechend wichtig ist es, sich mit der eigenen steuerlichen Situation zu belasten. Schließlich wären eine Verzinsung von beispielsweise sechs Prozent bei einer Besteuerung von 55 % alles andere als attraktiv.


Die Laufzeiten bei Crowdinvesting-Projekten in Immobilien variieren von Projekt zu Projekt, jedoch bewegen sich die einzelnen Projekte meistens zwischen einer Laufzeit von 24 - 48 Monaten. Das eingesetzte Kapital ist damit eher mittelfristig gebunden, jedoch muss beachtet werden, dass man auf das eingesetzte Kapital erst wieder nach Ablauf der Laufzeit Zugriff hat. Ein verfrühtes Aussteigen ist nicht möglich. Die Liquidität ist somit weitaus niedriger als bei Aktien oder Anleihen, die jederzeit verkauft werden können. Es sollte also nur Kapital investiert werden, das in jeden Fall entbehrlich ist.


Mein Fazit:

Ich selbst bin mit läppischen 250 Euro in einem Immobilienprojekt investiert und die Zinszahlungen erfolgten bis dato immer fristgerecht. Aufgrund des Freibetrags bis 730 Euro und den attraktiven Zinsen kann das Investment in Crowdfunding-Projekte für Immobilien durchaus reizvoll sein, wenn man einen passiven Einkommensstrom erzielen möchte. Wie immer hängt ein Investment jedoch von der eigenen Anlagestrategie ab. Ich bin derzeit nicht auf den passiven Einkommensstrom angewiesen. Außerdem habe ich einen vergleichsweise hohen Anlagezeitraum. Aus diesem Grund sehe ich mich an der Börse momentan einfach besser aufgehoben, da ich mir durch das Investieren in Aktien höhere Renditen verspreche, als durch Crowdinvestments. Dennoch kann diese Anlageform für andere Anleger durchaus einen Blick wert sein.



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